1. Thông tin Đơn giá xây nhà phần thô mới nhất 2023 và cách tối ưu chi phí xây dựng
Khác với cách làm truyền thống trước đây trong xây dựng rằng chủ đầu tư sẽ tự mua nguyên vật liệu xây dựng như cát, sắt, thép, xi măng,….rồi trả tiền thuê nhân công cho nhà thầu. Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn gói thi công phần thô trọn gói hoặc xây nhà trọn gói, vừa mang tính chuyên nghiệp, vừa tiết kiệm thời gian, công sức, vừa tối ưu chi phí nhất có thể. Ở bài viết này, KFA sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về công đoạn thi công xây nhà phần thô và cách tính giá đơn giản nhất, nhằm cung cấp cho bạn kiến thức để có thể chủ động dự trù kinh phí. Cùng theo dõi nhé!
Xây dựng phần thô là gì?
Thi công/xây dựng phần thô là khái niệm ám chỉ quá trình thì công phần khung của một công trình xây dựng (nhà ở, trường học, nhà hàng, khách sạn,…), bao gồm: móng, cột, dầm, sàn, mái,…Công trình sau khi được xây dựng xong hạng mục nếu trên được gọi là công trình thô.
Đây là công đoạn hết sức quan trọng bởi nó quyết định rất lớn đến độ an toàn, chắc chắn của công trình, tạo ấn tượng ban đầu với người nhìn và giúp che chắn, bảo vệ phần nội thất bên trong. Phần thô càng chuẩn, càng tốt thì những phần thi công sau này càng thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian, hạn chế những phát sinh ngoài kế hoạch.
Tùy vào mỗi nhà thầu xây dựng hoặc dự án sẽ có những đặc điểm khác nhau trong các hạng mục thi công phần thô và định nghĩa công trình thô. Điều này giúp cho chủ đầu tư dễ dàng so sánh và lựa chọn đơn vị thầu phù hợp nhất với tiêu chí và mong muốn của mình. Tránh rường hợp bị mập mờ thông tin dẫn đến những phát sinh kèm theo khiến quá trình hợp tác không được diễn ra một cách khách quan nhất.
Xây nhà phần thô gồm những hạng mục nào?
Tuy rằng mỗi nhà thầu sẽ có những cách thức triển khai phần thô khác nhau, nhưng về cơ bản vẫn tuân thủ 2 công đoạn như sau:
Xây dựng phần thô
Phần thô của ngôi nhà bao gồm: móng nhà, bể ngầm, khung, dầm, sàn bê tông, mái, cầu thang,… Những phần này cấu tạo nên bộ khung của một ngôi nhà để có thể bước sang khâu hoàn thiện. Chi tiết hạng mục nhà xây thô gồm:
- Đập phá nhà cũ, chuẩn bị mặt bằng thi công.
- Ép cọc Bê Tông Cốt Thép(BTCT) cắt, đập đầu cọc.
– Tùy vào nền đất và quy mô công trình mà có thể thực hiện các loại móng khác nhau như móng cọc, móng băng. Nếu làm móng băng thì không cần ép cọc.
– Ép cọc BTCT: Sử dụng máy xây dựng để ép cọc vào sâu trong lòng đất. Đảm bảo sự chắc chắn cho công trình, nhiệm vụ truyền tải trọng công trình xuống các lớp đất dưới và quanh nó.
– Hai hạng mục công việc trên chi phí thuộc về chủ đầu tư không nằm trong gói phần thô tiêu chuẩn. Chi phí ép cọc tính riêng nằm ngoài gói phần thô, thi công móng cọc nằm trong gói phần thô.
– Thi công xong mới biết độ sâu cọc nên chi phí ép cọc chủ đầu tư thường tạm ứng trước chi phí nhân công và thi công xong mới thanh toán toàn bộ chi phí vật tư và nhân công ép cọc.
– Chủ đầu tư có thể dự trù chi phí tháo dỡ nhà cũ từ 10tr đến 30tr phụ thuộc vào độ khó tháo dỡ, xác nhà sẽ được trừ trong chi phí tháo dỡ cho chủ đầu tư, ép cọc từ 40 triệu đến 150 triệu phụ thuộc vào số lượng tim cọc và độ sâu cọc.
- Đào đất móng, lắp đặt đà giằng, đà kiềng, dầm móng
- Đắp đất nâng nền.
- Gia công lắp đặt cốt thép.
- Gia công lắp dựng ván khuôn dầm sàn, cột, đà, lanh tô theo bản vẽ.
- Xây tường gạch ống 8 x 8 x 18cm.
- Đổ bê tông sàn có thể sử dụng bê tông tươi hoặc bê tông tay thủ công tùy theo điều kiện thi công.
- Tô trát tường, cột, cầu thang trong, ngoài nhà đúng quy chuẩn.
- Hệ thống điện âm tường không bao gồm mặt ổ cắm, CB (cầu dao điện), công tắc, dây điện chỉ từ đồng hồ điện tới CB các tầng.
- Hệ thông cấp thoát nước âm tường bao gồm hầm cầu, hố ga, bể phốt, cống thoát nước, đặt ống nước, lắp đặt co, cút nối.
- Ống đồng máy lạnh âm tường riêng không nằm trong gói phần thô cơ bản. Chủ đầu tư nên thỏa thuận từ đầu với nhà thầu.
Thi công hoàn thiện
Phần thi công hoàn thiện sẽ được triển khai sau khi hoàn tất thi công phần thô để đảm bảo tiến trình và các hạng mục công việc không ảnh hưởng đến nhau. Xây dựng hoàn thiện có vai trò rất lớn trong việc quyết định tính thẩm mỹ của ngôi nhà (không bao gồm nội thất). Khi phần hoàn tiện được tiến hành xong, ngôi nhà có thể đi vào sử dụng.
- Nhân công ốp lát gạch nền toàn bộ nhà, len chân tường, gạch nền, gạch tường vệ sinh theo bản vẽ thiết kế.
- Nhân công ốp gạch, đá trang trí mặt tiền (hỗ trợ ốp, lát dưới 10m).
- Nhân công sơn nước toàn bộ ngôi nhà (không bao gồm sơn gai, sơn gấm, sơn giả đá).
- Nhân công lắp đặt bồn nước, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh (lắp đặt lavabo, bồn cầu, van khóa, vòi sen, vòi nóng lạnh, gương soi và các phụ kiện, không bao gồm lắp đặt bồn nước nóng).
- Nhân công lắp đặt hệ thống điện và đèn chiếu sáng (lắp đặt công tắc, ổ cắm, tủ điện, CB, quạt hút, đèn trang trí, đèn chiếu sáng, đèn lon – không bao gồm lắp đặt đèn chùm trang trí).
- Nhân công lợp ngói mái, tole mái (nếu có).
- Vệ sinh cơ bản công trình trước khi bàn giao.
Lưu ý: Nếu bạn lựa trọn gói thi công phần thô trọn gói của KFA, mọi vật tư và nhân công hoàn thiện sẽ do KFA cung ứng và đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình bàn giao theo đúng cam kết trong hợp đồng. Nếu bạn chỉ lựa chọn gói xây nhà phần thô thì KFA sẽ cung cấp nhân công hoàn thiện, còn lại, toàn bộ vật tư kể cả vật tư phụ, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm cung cấp phục vụ quá trình thi công.
Vật liệu sử dụng trong xây nhà phần thô
Vật tư sử dụng trong xây nhà phần thô rất đa dạng, mỗi bộ phận của ngôi nhà sẽ được tạo nên từ những loại vật liệu khác nhau. Trong đó, một số loại vật liệu được sử dụng nhiều nhất và ứng dụng với hầu hết các công trình như: sắt, thép, xi măng, cát, đá,…
Bảng giá xây nhà phần thô mới nhất 2023 của KFA
Dưới đây là bảng giá xây nhà phần thô mới nhất 2023 được KFA tổng hợp lại một cách khái quát nhất. Nắm được đơn giá, chủ đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc ước lượng chi phí cho việc thi công phần thô và thi công hoàn thiện cả ngôi nhà. Bảng giá được chia thành 4 hạng mục công trình cơ bản như sau:
- Đơn giá thi công xây dựng phần thô nhà phố kiến trúc hiện đại: 3.350.000đ – 3.600.000đ/m2.
- Đơn giá thi công xây dựng phần thô nhà phố kiến trúc cổ điển/ tân cổ điển: 3.500.000đ – 3.800.000đ/m2.
- Đơn giá thi công xây dựng phần thô biệt thự kiến trúc hiện đại: 3.700.000đ – 3.900.000đ/m2.
- Đơn giá thi công xây dựng phần thô biệt thự kiến trúc cổ điển/ tân cổ điển: 3.800.000đ – 4.000.000đ/m2.
Lưu ý về đơn giá xây nhà phần thô:
- Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT.
- Đơn giá trên chưa bao gồm các loại cừ, cọc bê tông ép dưới nền móng. Đơn giá trên tính từ móng trở lên.
- Đơn giá trên được áp dụng cho nhà có diện tích sàn >80m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng >350m2.
- Đối với những công trình có tổng diện tích sàn xây dựng <350m2, đường dưới 5m, nhà trong ngõ nhỏ, hẻm nhỏ xe vận chuyển vật tư 5m3 không vào được, quý khách vui lòng liên hệ công ty thiết kế kiến trúc và nội thất KFA theo hotline 0987.316.777 để được báo giá cụ thể.
Xem thêm:
[Cập nhật] Bảng báo giá thiết kế kiến trúc mới nhất 2023
[Cập Nhật] Đơn giá thiết kế kết cấu nhà phố chi tiết mới nhất 2023
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá thi công xây nhà phần thô
Đơn giá nêu trên chỉ là mức giá tham khảo, có tính chất khái quát nhất. Trên thực tế, chi phí thi công xây dựng phần thô chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như: quy mô công trình, chủng loại vật tư, địa hình địa chất,…
Quy mô công trình
Đối với những công trình có quy mô lớn thì báo giá xây dựng nhà phần thô sẽ thấp hơn so với công trình nhỏ. Có thể hiểu đơn giản nếu quy mô nhà lớn, sẽ cần số lượng vật tư nhiều. Khi đó, giá mua sỉ vật tư xây dựng sẽ thấp hơn khi mua lẻ. Quy tắc này được áp dụng trong cách tính đơn giá xây dựng nhà phần thô của hầu hết các đơn vị, công ty thi công.
Giá nhân công xây dựng
Tùy vào từng địa phương, giá nhân công xây dựng phần thô sẽ có sự chênh lệch khác nhau. Ngoài ra, trình độ tay nghề của đội thợ thi công cũng ảnh hưởng ít nhiều đến đơn giá chi tiết, tay nghề thợ càng cao, nhiều kinh nghiệm thì giá thuê sẽ càng cao. Điều này được đánh giá qua các công trình thực tế mà họ đã thực hiện trước đó, dựa trên độ sắc nét, chỉnh chu, kỹ thuật,…
Kết cấu địa chất
Kết cấu địa chất cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến báo giá thi công phần thô, đặc biệt là phần móng nhà. Bởi những mặt bằng nhỏ, sụt lún, trũng thấp, việc tạo móng sẽ mất nhiều thời gian và công sức sử lý hơn. Vật liệu cũng cần sử dụng những loại tốt, nếu không rất dễ để lại những phát sinh về sau, ảnh hưởng đến thẩm mỹ, tuổi thọ của công trình và an toàn của các thành viên trong nhà.
Vật tư xây dựng
Giá vật tư xây thô như cát, xi măng, sắt, thép,…mỗi thương hiệu chủng loại, chất lượng sẽ có sự khác nhau. Nhà thầu sẽ dựa vào vật tư mà khách hàng muốn sử dụng để đưa ra đơn giá cụ thể. Hơn thế, giá vật tư phần thô cũng không ngừng biến động theo thời gian, do đó, đơn vị thi công sẽ căn cứ vào giá cả vật tư tại thời điểm ký kết hợp đồng để tính toán chi phí hợp lý nhất.
Bản thiết kế nhà
Yếu tố cuối cùng ảnh hưởng đến báo giá xây dựng phần thô nhà ở chính là dựa vào bản thiết kế nhà. Từ hình dáng ngôi nhà đến mật độ bố trí công năng, ngôi nhà càng nhiều khu vực, càng nhiều chi tiết nhỏ, tỉ mỉ thì chi phí xây dựng càng cao. Bên cạnh đó là các giải pháp công năng khác như tường cách âm, chống rung lắc… cũng dẫn đến sự thay đổi của đơn giá xây dựng nhà phần thô và hoàn thiện.
Tiếp theo phải kể đến mục tiêu sử dụng ngôi nhà của anh chị như thế nào. Nếu muốn ngôi nhà càng bền vững với thời gian thì các phương án thi công dầm đà kiềng, độ dày của tường cao… cần được lưu ý. Điều này dẫn đến sự thay đổi về khối lượng vật tư, thời gian thi công, kéo theo giá xây nhà phần thô tăng lên.
Ưu và nhược điểm khi sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô
Sử dụng dịch vụ xây nhà phần thô có những ưu điểm và nhược điểm đan xen. Nắm rõ những đặc điểm này, bạn sẽ lựa chọn được phương án thi công phù hợp với dự định của mình.
Ưu điểm:
- Chủ đầu tư có thể chủ động lựa chọn loại vật liệu hoàn thiện cũng như nguồn cung cấp mà mình mong muốn mà không phụ thuộc vào nhà thầu. Việc này đòi hỏi chủ đầu tư phải biết cách lựa chọn thương hiệu, cân nhắc giá, chất lượng vật liệu và cung cấp kịp thời cho công trình (Tiêu chí này nếu không phải bạn có làm công việc liên quan về vật tư hoàn thiện thì rất khó để bạn có kinh nghiệm và nắm bắt được giá cả cũng như chất lượng vật tư).
Nhược điểm:
- Việc tự lựa chọn vật liệu hoàn thiện sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian và công sức của chủ đầu tư, làm ảnh hưởng tới sinh hoạt cuộc sống cũng như chất lượng công việc.
- Nếu chủ đầu tư không có hiểu biết sâu về nguyên vật liệu xây dựng và giá cả thị trường thì có thể gây lãng phí, thậm chí chi phí còn cao hơn cả dịch vụ xây dựng trọn gói.
Vì vậy, nếu bạn là người am hiểu về xây dựng và tự tin trong việc lựa chọn vật liệu hoàn thiện thì có thể chọn xây nhà phần thô. Còn ngược lại nên chọn hình thức xây nhà trọn gói để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
Cách tính diện tích xây nhà phần thô
KFA mách bạn công thức tính tổng diện tích xây dựng phần thô đơn giản và chi tiết nhất, mời bạn tham khảo:
- Phần móng băng: Tính 50% diện tích đất.
- Phần móng cọc: Tính 30% – 50% diện tích đất.
- Tầng trệt: Tính 100% diện tích xây dựng tầng trệt.
- Tầng, lầu 1, 2, 3…: Tính 100% diện tích tầng, lầu 1, 2, 3,…
- Tầng mái bê tông cốt thép, sân thượng: Tính 50% diện tích xây dựng diện tích mái, sân thượng.
- Mái tôn: tính 30% diện tích xây dựng mái (Bao gồm tôn + xà gồ).
- Mái xà gồ lợp ngói tính 50% diện tích xây dựng mái (Bao gồm ngói lợp + xà gồ).
- Mái bê tông xà gồ lợp ngói tính 100% diện tích xây dựng mái (Bao gồm ngói lợp + xà gồ).
- Phần diện tích có mái che: tính 100% diện tích (mặt bằng trệt, lửng, lầu, sân thượng có mái che).
- Phần diện tích không có mái che, ngoại trừ sân trước và sân sau: tính 50% diện tích (sân thượng không mái che, sân phơi, mái BTCT, lam BTCT).
- Tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1.3 m so với code vỉa hè: tính 150% diện tích sàn tầng trệt.
- Tầng hầm có độ sâu từ 1.3 đến 1.7 m so với code vỉa hè: tính 170% diện tích sàn tầng trệt.
- Tầng hầm có độ sâu từ 1.7 đến 2 m so với code vỉa hè: tính 200% diện tích sàn tầng trệt.
- Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2.0 m so với code vỉa hè: tính 250% diện tích sàn tầng trệt.
Lưu ý:
- Phần tính móng chưa bao gồm đổ bê tông cốt thép nền tầng trệt. Nếu chủ đầu tư yêu cầu tính bù giá 350.000 đ/m2 (sắt phi 8@200, 1 lớp, bê tông đá 1×2 M250 dày 6 – 8cm).
- Đơn giá thi công phần thô chưa tính chi phí ép cọc.
Quy trình thi công, báo giá xây dựng phần thô tại KFA
Xây nhà phần thô là công đoạn quan trọng nhất khi triển khai xây dựng một ngôi nhà. Do đó, mọi công tác từ khảo sát, chuẩn bị hay tiến hành đều phải được lên kế hoạch rõ ràng, tỉ mỉ, đảm bảo quá trình làm việc được diễn ra thuận lợi đồng thời đạt được sự hài lòng nơi khác hàng. Tại KFA, quy trình thi công phần thô được thực hiện dựa trên các bước sau:
- Tiếp nhận thông tin từ khách hàng về diện tích xây dựng, mong muốn công năng sử dụng…
- Khảo sát thực tế vị trí xây dựng, địa chất khu vực. Tư vấn cho khách hàng về công năng sử dụng và các vấn đề liên quan.
- Kiến trúc sư thiết kế mặt bằng công năng sử dụng các phòng chi tiết.
- Tính toán khối lượng theo bản thiết kế. Lựa chọn vật tư theo mong muốn của chủ đầu tư.
- Báo giá chính xác, chi tiết xây nhà phần thô.
- Ký hợp đồng thi công với chủ nhà.
- Xin giấy phép xây dựng; thiết kế chi tiết hồ sơ thi công và 3D phối cảnh.
- Thi công xây dựng.
- Kiểm tra và nghiệm thu công trình theo từng giai đoạn.
- Bàn giao công trình đưa vào sửa dụng.
- Kiểm tra định kỳ chăm sóc ngôi nhà cho khách hàng thực hiện bảo hành khi xảy ra sự cố.
Đơn vị thiết kế và thi công kiến trúc, nội thất KFA
Lựa chọn một đơn vị nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp là yếu tố có vai trò quyết định công trình nhà bạn thành hay bại đến 90%. Khách hàng cần có cái nhìn sáng suốt để lựa chọn đúng đắn nhà thầu giàu kinh nghiệm, tránh trường hợp thi công qua loa, sơ sài khiến gia chủ “tiền mất tật mang”.
KFA là đơn vị thiết kế thi công kiến trúc, nội thất với hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc lân cận. Điều tạo nên giá trị cốt lõi của chúng tôi chính là uy tín – chuyên nghiệp – trách nhiệm, luôn đặt sự hài lòng và lợi ích của khách hàng lên đầu. Mỗi công trình được thi công bởi KFA đều đảm bảo 3 yếu tố: An toàn – công năng – thẩm mỹ với giá thành vô cùng hợp lý nhờ có xưởng sản xuất nội thất trực tiếp. Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:
Công ty thiết kế kiến trúc và nội thất KFA
- VPGD : FLC Complex – 36 Phạm Hùng – Mỹ Đình – Nam Từ Liêm – Hà Nội
- Xưởng nội thất: Chàng Sơn – Thạch Thất – Hà Nội
- Điện thoại: 0987.316.777
- Website: https://kfa.com.vn/
- Email: cskh.kfa@gmail.com
Ngoài bảng báo giá xây nhà phần thô trên quý vị có thể tham khảo thêm các bảng báo giá khác tại website chính thức của chúng tôi hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn giải đáp. Chúng tôi tin rằng KFA sẽ là một trong những lựa chọn uy tín để đáp lại sự tin tưởng của quý vị.
